我這篇台灣房地產史從1961年開始寫

原因一是

此年大陸工程公司首開先河

在台北市敦化南路復旦橋旁

蓋了全台第一棟四層樓公寓[光武新村]

和在中美基金援助下,在南京東路三段

興建的四層樓公寓[聯合新村]在公開市場交易

 

原因二是

此年台灣國民所得突破150美元

同年美國國民所得3000餘美元,相差20倍

故以此年為比較基準元年

此年大事還有臺灣證券交易所成立

 

房地產要能上漲原因很多

人口紅利是主因之一

民國五零年代,台灣年年號稱

人口淨增加一個高雄市

(到民國六零年代變成一個基隆市)

 

而民國五十年,這一年

原本政府為了反攻大陸

嚴令禁止大陸來台士官兵不能結婚

也在這一年鬆綁為,比照軍官年滿28歲開放結婚

 

想結婚,在那個適婚年齡男多女少時代

多少還是會增加房市買氣

例如我曾寫過那篇北投貴子坑山東老兵孔杯杯故事

從青年軍到金西師 168師北投貴子坑山東老兵軍旅回憶代敘

 

其次是國民所得有穩定增加,買得起

而台灣從民國五十年到六十二年

幾乎年年有超過二位數的經濟成長

而且這個成長,如同拙作分析過

引進外勞會影響台灣勞工的工作機會和產業升級嗎?

是全球罕見,貧富差距最低的

'雨露均霑'大家努力都賺的到錢,美好年代

 

這兩個主因以外

還有許多互相影響的因素

但凡是涉及價格

不外就是房地產總供給和含投資保值(或說投機游資)

的購屋資金兩端拉扯決定

 

民國五十年這一年的台灣能當經濟起飛元年

是前一年行政院通過獎勵投資條例

也迅即履及開發全台第一座工業區 六堵工業區

加上台幣一次貶足

長期維持穩定對出口有利的固定弱勢匯率

 

不過這年美援已逐漸從無償贈與改成低利貸款

並暗示幾年後會終止對台美援

政府因應之道是頒布外商銀行設立辦法

只要自由地區排名全球前五百大銀行皆可先來台設辦事處

在憑長期授信實績當核准在台設立分行標準

 

民國五十一年七月老爸退伍

到北投接手三姑媽開的金晟發建材行

當年店裡唯一生財運輸設備是一台俗稱力阿卡人力推車

量多的話請當時北投眾多的牛車運送

 

此年為賺取1964年的東京奧運順便觀光財

美援鼓勵台灣設立星級觀光大飯店

國賓飯店統一飯店陸續動工興建

 

1963年

興建三年的台灣第一條高速公路(基隆至台北)麥帥公路竣工

此年八月底,美國正式宣布二年後終止對台美援

1964年因國際糖價暴漲

台灣出現有史以來第一次出現貿易順差(三千萬美元)

此年台灣第一家大型專業建設公司創立了

那就是國泰建設

從此新興的建設公司

逐漸取代以往的登報個人售屋廣告

 

當然這幾年只是起步,一般國民所得還是偏低,無力購屋

所以房價只是溫和穩定上升

數字會說話

1961-1964年這三年

台灣每年新建房屋數約在15萬坪

 

但1965年這一年

卻暴增三倍多,來到54萬坪

需求面之一是此年印尼蘇哈托政變大舉排華

許多印尼華僑逃難遷台

其中許多人在3年後實施的九年國教擔任國中教師

 

還有此年發生烏坵海戰

之後政府默默放棄反攻大陸的國光計畫

釋出的資源

(含大批被抓丁來台部隊士官兵轉入榮工處從事工程建設

或民間的人力資源)

 

但有需求,也要有錢買的起,才會有人蓋新屋啊

(此年著名,由張克東創設的華美建設成立)

這點說真的,放在全球視野來看,是個異數

因為此年國際經濟不景氣

日本史被稱為“昭和40年之不景氣”

連日本經營之神 松下幸之助

都在岡山縣倉敷國際飯店召開著名

“水庫式經營與合理經營”的演講

以求互相打氣勉勵度過經濟不景氣困境

 

而台灣的命脈美援在這一年正式結束

台灣這一年經濟成長率依然跌破全球眼鏡

令人稱羨,有二位數的超驚艷成長率

理由很簡單,美國海軍陸戰隊登陸南越蜆港

標誌著美軍開始直接參戰,越戰正式開戰

 

如同韓戰刺激日本經濟

地利之便,長期穩定大批來台度假美軍

和提供越南戰場大大小小軍需商機

讓那年的台灣與世隔絕,大家賺錢賺的笑呵呵

 

例如家三姑媽當年在現在台北北區海霸王(以前叫樂馬飯店)

開了一家規模很大的俱樂部

有多賺錢

從美軍搭機踏入台灣到離開'一條龍'全賺

 

俱樂部的酒錢,小費是小case啦

三姑媽旗下'酒促'小姐

個人撒嬌塞奶'功力'訓練有素

和美軍拚酒的酒杯下面都黏糨糊,能多黏小費美鈔

這些美鈔收入高價轉賣給衡陽街銀樓黑市'外匯市場'

 

而當年一個月放七天假的來台度假美軍

根本不知道還有沒有命,能'活'到下次度假

離台前,都嘛將所有錢花光,甚至'超支'

 

所以腦筋動得快的三姑媽更大收益來了

一大堆超支美軍酒客(或稱酒鬼)拿身上任何東西來抵債

樣樣都可高價轉賣給委託行或贈送親友

像我就有一台絕版珍品 日本富士相機

就是三姑媽送給老爸

(可惜考上大學上成功嶺時

不識貨老媽嫌這種老式古董相機拍照前還要'調東調西'

不像一般相機豪氣按一下快門就好

而且體積太大'DINDE'

趁念舊的我不在家,當垃圾丟到,嗚嗚)

 

尤其美國大兵帶來的原版漫畫,更是像印鈔機一樣

(三姑媽說當年的美國大兵非常喜歡看漫畫)

三姑媽先收'版權'

讓當時還沒有著作權法的印刷廠'開版'後

'一魚二吃'第二手,賣給委託行

 

回到此年因美援終止

雖有花旗和美國商銀同年獲准設立

但影響台灣經濟結構走向

也在此年因美援終止

改由日本提供給臺灣一億五千萬美元的日圓貸款

代替美國的對台援助

這也是戰後日本對臺灣唯一的一次經濟援助

該援助用於曾文水庫的興建

高雄港的濬深和購買日本機械零組件

 

由於限定只能採購日貨

大批日本淘汰二手機械大舉銷台

也造成胡台麗教授大作[嫁入婆家門]田野調查

當年許多有黑手技術年輕人

在親人資助標會下

購入這些相對廉價

或更便宜台灣大工廠淘汰三手故障舊機器

自行土法煉鋼修復創業

這也是台灣中小企業旺盛創業生命力的濫觴

1966年台灣實施戶口及住宅普查

結果顯示全台空屋率不及百分之一

每戶頻均居住面積約十二坪

這年台北市平均公寓房價每坪約3700元

但是隔年

台灣即將迎來史上第一波房地產高峰期

 

台灣史上,第一波房地產高峰期是民國56年

單台北市平均房價,就從前文所提,前一年(民國55年)

每坪約3700元,上漲至4650元

這還'只是'平均,各地段漲幅差異甚大

 

 例如民生東路以北,民權東路以南

龍江街和敦化北路之間

下埤頭農地('內定'轉住宅區),漲幅最大

從一坪一千元上漲一倍為二千元

 

 次為仁愛路,杭州南路住宅區

由每坪5500上漲至10000元

長安東路至民生東路間的中山北路商業區

從每坪27000元上漲至40000元

上市公司國泰建設股價

一年上漲1.076倍,漲幅居台股之冠

 

 民國57年上半年,延續漲勢

引起與輿論強烈要求,政府遏止投機歪風

民國57年下半年政府'從善如流'

陸續推出,台灣史上第一次公權力打壓房價政策'調控'

台灣第一波房地產景氣才嘎然而止

 

 以民國57年股市為例

該年全年股市總成交值僅76.7億元

各類股價表現平平

但惟二的房地產股,國泰建設和台灣工礦

表現之突出

比現在台灣股市的台積電和大立光還搶眼

這一年國泰建設股市成交金額,佔台股總成交的42.9%

台灣工礦則占總成交金額的45.8%

 

 股價更能生動說明

1967年國建從最低價8.33元'起漲'

到1968年的28.4元

但政府的打壓房價'宏觀調控'

讓國建股價跌到最低價9.75元

國建股價雖然暴跌

但台灣房價只是停止漲勢並未明顯下跌

 

 分析一下,台灣史上第一波房地產高峰期暴漲原因

第一個是'權值'最重的台北市

民國56年升格為直轄市

 

 這是好事,卻因改制同時

納入原台北縣的北投,士林,景美等六鄉鎮

而當年已實施13年的[都市平均地權條例]

實施範圍僅限都市

所以北投,士林這六鄉鎮,趁改制前

不受禁建,課徵都市土地增值稅,最後'歲月安好'

 

'亂軍中'瘋狂搶購搶建

這還只是台灣本土純內需

另二因素則'推波助瀾'

 

 一是從1961到1967年這七年

 

台灣年年都有超過二位數的經濟成長率

那個年代還沒有全民健保等社會安全機制

家家戶戶縮衣節食,存錢以防'萬一'

累積多年的全民高儲蓄和高經濟成長

必然導致貨幣供給額大增

銀行利率逐年一路下跌至民國56年的9.72%

 

 錢往高處流,一般社會大眾

轉向低風險高報酬的買賣房地產

一轉手獲利驚人

 

 房地產的確是國人根深蒂固

最低風險高報酬投資首選

因為大家都認為以台灣有限的土地,每年卻穩定增加那麼多人口

就算下跌,時間也有限

更重要是,最差打算賣不掉或不願賣房地產

土地資產還在啊

 

而且手中有這些資產還可做擔保借的到錢

所以大家認為風險比起做生意

或開工廠低太多太多啦

 

 這是多出來的台灣本土投資資金,另一波更重大

是因對岸文革波及到港,澳,爆發著名的香港六七暴動

許多港資來台置產,發現漲幅驚人

吸引更多投機型港資來台炒房

 

單1967這年,港澳來台投資金額

係前一年的兩倍

 

 已將炒樓花(台灣稱預售屋)'專業

炒得'爐火純金'的港資'交流'

讓台灣華美建設老闆張克東獲得'靈感'

一九六九年張克東推出台灣史上

第一棟預售屋的[華美大廈]

轟動市場,突破困境,那是後話

 

 那政府台灣史上第一次打壓房市的'宏觀調控'有那些呢

一是大幅調高公告土地現值

二是實施空地稅

內容是都市空地從兩年縮減為一年內,未興建使用

和就算有興建,蓋成的建物價值不及地價一成者

認定鑽法律漏洞,一律視為空地,課徵空地稅

 

 三是擴大都市計畫區,十年內增加二點三倍,以量制價

四是央行緊縮信用與控制貨幣供給

五是嚴禁金融及保險業者經營房地產等政策,待續

 

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