今天工商時報頭條[史上最大交屋潮將至 房價降定了]
內文說.今,明兩年將有24.6萬戶取得使照.進入市場
預期建商.面對史無前例的龐大新成屋'賣壓'
「降價衝量」的策略.將會比去年更為明顯
身為賣磁磚業者,當然巴不得此事成真
畢竟每位潛在購屋者.計畫置產籌措的資金能力是有侷限
房價大降,自然會多騰出.裝潢貼較貴冠軍磁磚的機率
但從總體經濟.幾個重要數據簡單分析.這次'史上'最大交屋潮想重演
依政大台灣房地產研究中心.製成的台灣房地產指數
1991年至2002 年間.全台房地產價格
從北市至高雄.狂跌兩成至五成舊事
各種數據交叉研判,可能今非昔比
全世界所有有價格的有形,無形事物.都是由供給和需求來決定
台灣的房價也不例外
而1991年至2002年.和現在總體經濟已截然不同
不管是資金面,利率面
大陸和美國.兩個對台最大國外經濟影響層面.樣樣不同
沒錯,需求端
大家朗朗上口的台灣少子化,年輕人薪資偏低停滯
不吃不喝.也買不起房
供給端
全台空屋量驚人.這的確會造成台灣房價長期.看似下跌趨勢甚高
只是未來至少四年內,緩跌機率.甚至還上漲機率
可能比暴跌機率高
為何.因為拿未來四年和1991年至2002年間相比
因為.1:利率高低天差地遠
1991年至2002年間的高利率(和現在相比)
讓房屋囤積者,長期不堪負荷只能認賠殺出
而未來川普主政的四年
強調弱勢美元.要'全球買美國貨'的核心方針
新台幣匯率.不太可能像1991年至2002年間一路走貶
強勢的新台幣.影響外銷獲利
可以想知.台灣的利率應該會持續在低檔.以減輕外銷的資金成本
新台幣若看貶.加上低利率.資金會外流
但若是新台幣看升.低利率後果就是
'現在進行式'的國泰,富邦海外置產龐大匯損(例如英國)
更重要是人民幣.雖在川普壓力下,目前維持穩定
但只要以小學生一年級算術能力.就可得知
大陸年年貿易順差.都是動輒三千億美元起跳
去年說是這幾年'最小'的'也有'2450億美元
(約五千億貨物貿易順差減去兩千多億服務貿易逆差)
照理說,只要三年.大陸外匯存底就會自動至少多一兆美元(有利息可滾)
歷年來大陸官方累積外匯存底.'理論上'至少幾十兆美元
可是大陸官方一道又一道的管制人民幣匯出政策
結果外匯存底.還在3.1兆美元的'天險'保衛戰
可知人民幣外流程度.十分嚴重
只要看陸客在北美.歐洲.日本紐澳大肆買房
像是紐西蘭.陸客是以整棟整排房子
賣方開價多少就現金毫不砍價.有多少房.就買多少驚人地步
就可管窺一二
有沒有一小部分人民幣.隨著台商回流台灣
沒具體數據,我不敢妄言
但起碼看貶的人民幣.會造成在台開戶人民幣存款.不太可能急速增長
更別說像1991年至2002年間.大筆新臺幣錢進大陸
賺人民幣和大陸房市.股市驚人的升值增值錢
更何況大陸現在明文,外匯只'管進嚴管匯出'
內需型台商的競爭力.已逐漸不敵大陸本地競爭者
是不爭的事實
總結:未來四年台灣資金外流到大陸金額.應會減少
甚至開始有台商將資金帶回台灣.分散風險
原本長期不斷資金外流大陸的台灣
在新台幣維持強勢下.會反轉.甚至回流
多出來龐大流動資金流向.'理論'上許多會流入股市和房市
但以目前台灣股市量能和進出結構來看
許多資金可能會選擇流入房市
畢竟利率這麼低,持有成本相對房價微不足道
而且房市最差,只是價格談不攏.賣不出去
可是房子至少.土地資產還在
不會一不小心
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工商時報原文連結如下
史上最大交屋潮將至 房價降定了 - 財經要聞 - 工商時報 (chinatimes.com)
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